Guide · Bolån

Vad är LTV och hur påverkar det bolånet?

LTV (Loan-to-Value) — på svenska belåningsgrad — är andelen av bostadens marknadsvärde som finansieras med bolån. Det är det nyckeltal som avgör dina amorteringskrav, din räntemarginal och hur mycket du måste betala i kontantinsats.

Hur beräknas LTV?

Formeln är enkel:

LTV (%) = Lånebelopp ÷ Bostadens marknadsvärde × 100

Exempel: Du köper en bostad för 4 000 000 kr och tar ett bolån på 3 000 000 kr. LTV = 3 000 000 ÷ 4 000 000 × 100 = 75 %. Kontantinsatsen är de resterande 25 % = 1 000 000 kr.

Marknadsvärdet baseras på bankens värdering — vanligtvis köpeskillingen vid förvärvet eller en ny värdering vid omläggning. Det är inte taxeringsvärdet.

Vad gäller för LTV i Sverige?

Finansinspektionen reglerar belåningsgraden för svenska bolån i tre nivåer:

Belåningsgrad (LTV)	Extra amorteringskrav per år	Kommentar
≤ 70 %	Inget extra krav	Endast löptidsbaserad amortering
70–85 %	+1 % av lånebeloppet/år	Finansinspektionens amorteringskrav, FFFS 2016:16
> 85 %	Tillåts ej vid nyupplåning	Bolånetaket — max 85 % LTV vid ny kredit

Bolånetaket (FFFS 2010:2) innebär att bankerna inte får bevilja nya bolån över 85 % LTV. Du behöver alltså minst 15 % i kontantinsats.

Skuldkvotstaket tillkommer dessutom sedan mars 2018: om din totala bolåneskuld överstiger 4,5 gånger din bruttoinkomst måste du amortera ytterligare 1 % av lånebeloppet per år, oavsett LTV-nivå.

Hur påverkar LTV bolåneräntan?

Banker tillämpar riskbaserad räntesättning: ju högre LTV, desto högre kreditrisk och desto högre räntemarginal. En låntagare med 50 % LTV erbjuds typiskt lägre ränta än en med 80 % LTV, även med identisk inkomst och kreditprofil.

Ränteskillnaden varierar per bank men brukar ligga på 0,1–0,4 procentenheter mellan lägsta och högsta LTV-klass. På ett lån på 3 000 000 kr innebär 0,3 procentenheter skillnad ca 750 kr/månad i räntekostnad.

Riksbanken sätter styrräntan som påverkar bolåneräntornas generella nivå, men bankernas räntemarginaler och LTV-baserade påslag bestäms av kreditpolicyn per bank. Jämför alltid flera banker för bästa villkor.

Hur sänker man belåningsgraden?

Det finns tre sätt att sänka LTV:

Amortera ned skulden. Varje amorteringsbetalning minskar lånebeloppet och sänker LTV direkt. Vid LTV 75 % och ett lån på 3 000 000 kr innebär 1 % extra amortering/år 30 000 kr/år = 2 500 kr/månad extra.
Värdeökning på bostaden. Om bostadens marknadsvärde ökar medan skulden är oförändrad sjunker LTV automatiskt. Begär en ny värdering hos banken om du tror att värdet stigit markant sedan ursprunglig belåning.
Kombination. Amortering + värdeökning är den snabbaste vägen under 70 % LTV, vilket eliminerar amorteringskravet och förbättrar räntevillkoren.

Använd vår bolånekalkyl för att se hur snabbt du kan nå 70 % LTV med olika amorteringstakt.

Beräkna din belåningsgrad

Ange bostadens pris och önskat lånebelopp i vår bolånekalkyl — LTV, amorteringskrav och månadskostnad beräknas automatiskt.

Gå till bolånekalkylen →

Vanliga frågor

Vad är LTV (belåningsgrad)?

LTV (Loan-to-Value) är andelen av bostadens marknadsvärde som finansieras med bolån, uttryckt i procent. En LTV på 75 % innebär att du lånar 75 % av bostadens värde och betalar 25 % själv som kontantinsats.

Hur beräknar man LTV?

LTV = Lånebelopp ÷ Bostadens marknadsvärde × 100. Exempel: du köper en bostad för 4 000 000 kr och lånar 3 000 000 kr — LTV = 3 000 000 ÷ 4 000 000 × 100 = 75 %.

Vad är bolånetaket i Sverige?

Finansinspektionens bolånetak innebär att banker inte får bevilja nya bolån som överstiger 85 % av bostadens marknadsvärde. Du behöver alltså betala minst 15 % av köpeskillingen som kontantinsats.

Vad händer om LTV överstiger 70 %?

Vid LTV mellan 70 och 85 % gäller ett extra amorteringskrav på 1 % av lånebeloppet per år, enligt Finansinspektionens föreskrifter (FFFS 2016:16). Det innebär att du amorterar mer per månad jämfört med lån med LTV under 70 %.

Påverkar LTV bolåneräntan?

Ja. De flesta banker tillämpar riskbaserad räntesättning där lägre LTV ger lägre räntemarginal. Skillnaden är typiskt 0,1–0,4 procentenheter mellan ett lån på 50 % LTV och ett på 80 % LTV. Exakta villkor varierar per bank och kreditprofil.

Hur sänker jag min belåningsgrad?

Det finns tre vägar: (1) Betala in extra amortering för att minska låneskulden. (2) Bostadens marknadsvärde stiger, vilket sänker LTV automatiskt. (3) Kombinera båda. Kontakta din bank för att begära en ny värdering om du tror att bostadens värde ökat.

Källor: Finansinspektionen, FFFS 2010:2 (bolånetaket), FFFS 2016:16 (amorteringskrav), FFFS 2016:27 (skuldkvotstak). Riksbanken, Finansiell stabilitet (löpande). Informationen är vägledande — kontakta din bank för aktuella erbjudanden.