Guide · Bolån

Amorteringskrav 2026 — vad gäller?

Amorteringskravet är Finansinspektionens regler om hur mycket du minst måste amortera på ditt bolån varje år. Kravet beror på din belåningsgrad och — sedan 2018 — även på din skuldsättning i förhållande till inkomsten.

Vad är amorteringskravet?

Finansinspektionen (FI) införde amorteringskravet i juni 2016 för att dämpa hushållens skuldsättning och stärka motståndskraften i den svenska ekonomin. Kravet skärptes 2018 med ett extra amorteringskrav kopplat till skuldsättningsgraden.

Tre faktorer avgör hur mycket du måste amortera:

Belåningsgrad (LTV) — hur stor andel av bostadens värde som är belånad.
Skuldsättningsgrad — din totala bolåneskuld i förhållande till hushållets bruttoinkomst.
Undantag — livshändelser som kan ge tillfällig befrielse.

Hur fungerar 2-procentregeln?

Om din belåningsgrad överstiger 85 % gäller ett amorteringskrav på 2 % av lånebeloppet per år. I praktiken innebär bolånetaket att du aldrig kan låna mer än 85 % — du startar alltid i detta intervall om du lånar maximalt.

Post	Belopp
Bostadens värde	3 000 000 kr
Bolån	2 600 000 kr
Belåningsgrad	86,7 %
Amorteringskrav	2 % per år
Amortering per år	52 000 kr
Amortering per månad	4 333 kr

Notera att kravet räknas på lånebeloppet, inte bostadens värde. Amorteringen sänker successivt skulden och din belåningsgrad, vilket så småningom kan flytta dig till det lägre 1-procentintervallet.

Hur fungerar 1-procentregeln?

Är belåningsgraden mellan 70 och 85 % gäller ett lägre krav på 1 % av lånebeloppet per år. Under 70 % finns inget lagstadgat minimikrav på amortering.

Post	Belopp
Bostadens värde	3 000 000 kr
Bolån	2 450 000 kr
Belåningsgrad	81,7 %
Amorteringskrav	1 % per år
Amortering per år	24 500 kr
Amortering per månad	2 042 kr

När belåningsgraden sjunker under 70 % försvinner grundkravet. Banken kan ändå rekommendera amortering, men du är inte längre bunden av FI:s miniminivå.

Det skärpta amorteringskravet

Sedan mars 2018 tillkommer ett extra krav på 1 % för låntagare vars totala bolåneskuld överstiger 4,5 gånger hushållets bruttoinkomst. Detta gäller oavsett belåningsgrad och läggs ovanpå grundkravet.

Exempel: Hushållets sammanlagda bruttoinkomst är 900 000 kr/år. 4,5 × 900 000 = 4 050 000 kr. Har hushållet bolån på 4 500 000 kr (> 4,5×) aktiveras det skärpta kravet och amorteringen ökar med 1 procentenhet.

Det skärpta kravet gäller per låntagare och sammanlagt för samtliga bolån. Ändras inkomstsituationen kan kravet ses över vid nästa bankgranskning.

Hur beräknas amorteringen i praktiken?

Banken tillämpar amorteringskravet i tre steg:

Värdering. Banken fastställer bostadens marknadsvärde — normalt köpeskillingen vid köp, eller en ny taxering vid omläggning.
Belåningsgrad. Bolånet divideras med värderingen för att ge LTV i procent. LTV avgör vilket grundkrav (0, 1 eller 2 %) som gäller.
Procentsats. Grundkravet adderas med eventuellt skärpt krav (om skuld > 4,5× inkomst). Det sammanlagda kravet multipliceras med lånebeloppet för att ge årsbelopp, som sedan fördelas per månad.

Använd vår bolånekalkyl för att beräkna ditt amorteringskrav, LTV och månadskostnad direkt.

Finns det undantag?

FI:s föreskrifter tillåter banken att bevilja tillfällig befrielse från amorteringskravet vid väsentligt förändrade ekonomiska förhållanden. Undantag gäller som regel i upp till ett år och kan förnyas.

Godkänd orsak	Kommentar
Arbetslöshet	Ofrivillig förlust av sysselsättning
Sjukdom	Långvarig sjukskrivning som påverkar inkomsten
Dödsfall i familjen	Förlorad medinkomst till följd av dödsfall
Separation	Uppbrott i hushåll med gemensamt bolån
Annan väsentlig förändring	Bedöms individuellt av banken

Ansökan om undantag görs hos din bank. Det är banken, inte FI, som fattar beslut om undantag — banken bär ansvaret för att reglerna följs.

Sammanfattning

Belåningsgrad	Grundkrav	+ Skärpt krav (skuld >4,5× inkomst)	Totalt
Över 85 %	2 %	+ 1 %	3 %
70–85 %	1 %	+ 1 %	2 %
Under 70 %	0 %	+ 1 %	1 %

Beräkna ditt amorteringskrav

Ange bostadens värde, lånebelopp och din inkomst i bolånekalkylen — amorteringskrav och månadskostnad beräknas automatiskt.

Gå till bolånekalkylen →

Vanliga frågor

Gäller amorteringskravet alla bolån?

Ja — amorteringskravet gäller för nya bolån tecknade efter 1 juni 2016. Befintliga bolån som inte refinansieras eller utökas träffas inte av kravet direkt, men de flesta banker tillämpar det även vid refinansiering. Kontakta din bank för att se vad som gäller ditt specifika lån.

Gäller kravet även fritidshus och bostadsrätter?

Ja. Amorteringskravet gäller för bolån med säkerhet i permanentbostad, fritidshus och bostadsrätt, så länge lånet klassas som bolån (pantbrev i fast egendom eller pant i bostadsrättslägenhet).

Vad händer om jag inte amorterar enligt kravet?

Banken är skyldig att tillämpa amorteringskravet vid nyutlåning. Om du inte amorterar som avtalat riskerar du att hamna i dröjsmål med ditt låneavtal, vilket kan utlösa bankens rätt att kräva förtida återbetalning. I praktiken hanteras detta dock vanligtvis via en dialog med banken.

Kan jag amortera mer än kravet?

Absolut. Amorteringskravet är ett minimum. Du kan alltid välja att amortera mer, vilket snabbar på avskuldsättningen och sänker din räntekostnad över tid.

Hur påverkas amorteringen om bostadens värde stiger?

Om bostadens marknadsvärde stiger sjunker din belåningsgrad, vilket på sikt kan sänka ditt amorteringskrav. Det kräver dock att banken gör en ny värdering och godkänner förändringen. Ta kontakt med din bank och begär en omvärdering om du tror att bostaden ökat i värde.

Vad menas med "bruttoinkomst" i det skärpta kravet?

Med bruttoinkomst avses normalt din sammanlagda inkomst före skatt — lön, pension, och andra regelbundna inkomster. Om du har medsökande beräknas hushållets sammanlagda bruttoinkomst.

Varierar amorteringskravet beroende på bank?

Grundreglerna är desamma för alla banker (de följer FI:s föreskrifter), men banker kan tillämpa striktare krav eller ha egna rekommendationer utöver miniminivån.

Källor: Finansinspektionen, FFFS 2016:16 (amorteringskrav), FFFS 2018:15 (skärpt amorteringskrav). Informationen är vägledande — kontakta din bank för aktuella villkor.